¿Cómo entender el cambio en el tratamiento contable de los arrendamientos operativos?

En la mayor parte de los casos en los que he participado en la adopción de la Norma Internacional de Información Financiera 16, Arrendamientos (NIIF16) la inquietud que me ha tocado tener que explicar está referida a la lógica de lo que pretende el IASB con las modificaciones que ha introducido al tratamiento contable de los arrendamientos operativos.

Recordemos, la Norma Internacional de Contabilidad 17, Arrendamientos (NIC17), predecesora de la NIIF 16, prescribió un tratamiento contable para los arrendamientos operativos al que nos acostumbramos y que de hecho consideramos lógico. Si la entidad suscribe un contrato de alquiler de oficinas por el que se obliga a pagar una merced conductiva de x soles mensuales, sonaba lógico reconocer la merced conductiva en línea recta, pues conforme la entidad ocupaba las oficinas reconocía en su estado de ganancias y pérdidas el gasto correspondiente.

Sin embargo, los analistas financieros por mucho tiempo criticaron la diferencia que la contabilidad atribuyó a los arrendamientos operativos de los arrendamientos financieros. En el caso de estos, la NIC17 requería (como lo requiere la NIIF 16) que sobre la base de las obligaciones y derechos de los intervinientes en el contrato de arrendamiento se identifique aquella parte que retiene los riesgos y beneficios del bien arrendado. Esta reconocería el activo junto con una obligación contra el arrendador. En buena cuenta los contratos de arrendamiento financiero no son más que préstamos con colateral (el mismo bien arrendado).

Para los analistas financieros, el tratamiento contable de los arrendamientos operativos siempre debió ser igual al de los arrendamientos financieros. Esto no tanto porque en efecto se genera un activo en los arrendamientos operativos, sino porque estos contienen un elemento de financiamiento que antes de la NIIF16, no se reconoció. Trataré de aclarar lo anterior con un caso: la empresa XYZ suscribe un contrato de arrendamiento operativo de oficinas por dos años a la Inmobiliaria ABC. La merced conductiva es de S/.10,000 mensuales en el primer año y de S/.12,000 mensuales en el segundo año. Conforme el tratamiento contable de este contrato requeriría que la empresa XYZ reconozca un gasto de S/.11,000 (para respetar el método lineal). Sin embargo, existe oculto un componente en esta transacción que no recoge el tratamiento contable vigente con la NIC17. Imaginemos que la empresa XYZ propone a la inmobiliaria cancelar el total de la merced conductiva del contrato de arrendamientos a la fecha de su suscripción, ¿XYZ pagaría en ese momento S/.264,000 (S/.10,000 x 12 + S/.12,000 x 12)? Es evidente que XYZ exigiría que al total de la merced conductiva se le descuente, por lo menos, el costo del dinero en el tiempo.

Asumiendo que ambas partes acuerdan que el costo del dinero que marca el mercado es de 7%, el total que XYZ tendría que desembolsar a la suscripción del contrato de arriendo sería el valor presente de la merced conductiva indicada arriba, es decir S/.134,994 (ver cuadro siguiente). La diferencia de S/.156,006 corresponde al financiamiento que ofrece el arrendador al arrendatario por pagar un activo (el derecho de uso de un activo subyacente) en el plazo de 2 años.

 

En la tabla siguiente se muestra el cálculo a valor presente del contrato de arrendamiento conforme los datos del caso.

 

Mes Valor presente Renta Saldo Intereses
1 134,994.06 – 11,000.00 123,994.06 8,679.58
2 132,673.65 – 11,000.00 121,673.65 8,517.16
3 130,190.80 – 11,000.00 119,190.80 8,343.36
4 127,534.16 – 11,000.00 116,534.16 8,157.39
5 124,691.55 – 11,000.00 113,691.55 7,958.41
6 121,649.96 – 11,000.00 110,649.96 7,745.50
7 118,395.45 – 11,000.00 107,395.45 7,517.68
8 114,913.13 – 11,000.00 103,913.13 7,273.92
9 111,187.05 – 11,000.00 100,187.05 7,013.09
10 107,200.15 – 11,000.00 96,200.15 6,734.01
11 102,934.16 – 11,000.00 91,934.16 6,435.39
12 98,369.55 – 11,000.00 87,369.55 6,115.87
13 93,485.42 – 11,000.00 82,485.42 5,773.98
14 88,259.40 – 11,000.00 77,259.40 5,408.16
15 82,667.55 – 11,000.00 71,667.55 5,016.73
16 76,684.28 – 11,000.00 65,684.28 4,597.90
17 70,282.18 – 11,000.00 59,282.18 4,149.75
18 63,431.94 – 11,000.00 52,431.94 3,670.24
19 56,102.17 – 11,000.00 45,102.17 3,157.15
20 48,259.32 – 11,000.00 37,259.32 2,608.15
21 39,867.48 – 11,000.00 28,867.48 2,020.72
22 30,888.20 – 11,000.00 19,888.20 1,392.17
23 21,280.37 – 11,000.00 10,280.37 719.63
24 11,000.00 – 11,000.00 – 0.00 – 0.00

 

Partiendo de la premisa de que no es lo mismo pagar por algo al contado que en cuotas mensuales queda claro que dentro de los contratos de arrendamiento operativo quedó un elemento no reconocido apropiadamente con los preceptos de la NIC17. Ahora bien, es de notar que lo que manda en el reconocimiento de la transacción es el pasivo que genera. De allí que no es posible establecer el monto del activo de la transacción si previamente no se ha determinado el pasivo.

Lo hasta aquí descrito sólo pretende explicar, como lo entiendo, el porqué del cambio que introduce la NIIF 16 respecto de los arrendamientos operativos. Desafortunadamente, el caso que presento es uno muy sencillo y la verdad muy lejos de lo que encontrarán al analizar sus contratos de arrendamiento operativo. En efecto, la adopción de esta norma en lo que se refiere a los contratos de arrendamiento operativo requerirá identificar la tasa implícita del contrato que en la mayor parte de los casos será imposible por lo que se tendrá que recurrir a la tasa incremental de endeudamiento, que contempla una serie de variables a veces difíciles de identificar que complican su determinación.

Es verdad que el efecto final de este cambio es cero en resultados en los años del contrato. La única diferencia se produce al distinguir el cargo a resultados entre amortización del derecho de uso y los intereses que devenga el contrato, pero al final de cuentas el gasto (la suma de los dos conceptos) no diferirá de lo que reconocíamos con la NIC17. El problema se reduce a distribuir correctamente las porciones del gasto (amortización e intereses).

Si bien considero que conceptualmente los cambios que introduce la norma corrigen una omisión de la NIC 17 que en esencia son claros, en la práctica puede resultar muy complicado llevar a cabo la adopción por los cálculos e información que se requiere acumular.

 

LUIS W. MONTERO